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98%的人都不知道,这样的房子涨得最快!

吉家网 2019-09-30 14:01
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今天和大家聊的主题很实在,看标题就知道我想说什么。

之所以谈这个话题,并不是要鼓励大家去炒房。而是起因于我们每周在上海的线下茶话会,都会碰到一些受困于置换的朋友。

他们买到的房子,在过去几轮牛市中并没有涨多少。更头疼的是,因为当年上车时,匆忙用掉了自己的首贷资格,他们现在卖房得到的资金,还不够下一套房子的首付,被高房价和高首付夹在当中动弹不得。

未来,好房子是卖给有房子的人的。我们中的大部分人是很难一步到位,买到自己理想美宅的。大家都需要先买一套房子过渡一下。

以前房子涨得快不快,关系到财富增值。现在的形势更加严峻,你的房子涨得够不够快,直接关系到你这辈子能不能住到好房子。

所以多多少少,大家还是要学会一些买到大涨房子的技巧。今天分享一些我的经验,希望能帮上忙。

01

第一个要关心的是房子的总价。

一个房子涨得有多快,是和接盘侠支付高价的意愿有关。但不管接盘侠意愿有多强烈,前提是他要能买得起。

我以前讲过,房产总价是有购买力限制的,达到一定总价后,价格再向上,流动性和溢价空间就会变得很差。

北上深的购买力上限大约是在1600万;南京、杭州大约是在800万;重庆的购买力上限在400万。基本是以内环内次新大平层的总价为衡量标准。

在购买力上限以上,价格衰竭非常快。比如上海超过1600万的话,单价8万的房子,就算再多20、30个平方,总价也可能只能增加100万。因为对普通人来说,购买力已经达到极限,增量部分的单价意义不大。

上面说的是一个城市的总价购买力最大极限,实际买房中对于流动性最好的刚需市场,这个上限低得多。

给大家看个图。很多人不知道的是,即便在上海,二手房成交的主力价格段都是位于300万以下。

拿我自己的经验来说,在上海的话,一个房子要好卖,总价最好能控制在300到400万之间,这样的房子只要不带硬伤,就算在最静淡的2018年,也是能卖的掉的。

但实操中,我们会去最大化购房资格和首贷资格,也就是说把单张房票用足,那我会建议大家买600万左右的房子。这是的总价建议,二线城市可以参照打6折。

这样的房子可以覆盖到刚需和初次改善的客群,流动性和收益都能兼顾到。

我在茶话会上常常会和大家反复强调:

每个买房人心里都应该装着一个接盘侠的画像,揣摩出那条隐性的购买力价格线。

02

第二个来说说区位。

房子作为一个建筑物,只会一天天老去。房子本身是不会涨价的,涨的是它下面的土地。而土地增值,看的是有多少增量资源注入到它身上去。

说到这里,房子所在的区位就显得非常重要。好的区位会持续不断获得人口导入,带来轨交、产业、医院和学校资源。

熟悉我的朋友都知道,我自己是比较喜欢在近郊买房的。

我的逻辑也很简单:

中国的城镇化率目前只有56%,离发达国家的70%还差不少。未来大城市的城镇化,至少还有10年的黄金发展期。

我相信随着大城市的扩张,那些周边的新区新城会被足够多的新移民导入填满,近郊的房价也会慢慢接近副中心。北京西二旗、上海大虹桥和深圳前海房价逆袭的故事,会继续上演。

那很多朋友会来问,近郊大概是什么样的范围。

比如像上海、北京这样2000万人口以上的大城市,差不多可以用市中心当做圆心,向外拓展把城市边界扩展到半径25km左右,这个边缘地带内就是近郊。

对于人口接近1000万,或者5到10年内能达到这个数字的城市,边界大概在半径15km左右。一般的二线城市,可以把已通车地铁的末端作为近郊,再远就是远郊了。

这里要注意的是,边界的远近要结合城市布局来看。比如北京、上海这样的城市,基本上是内中外环向外画大饼的格局,可以参照一个圆心向外蔓延,遵从25km边界。

但是像深圳、重庆这样的城市,因为城市被山脉、河流隔断,块状分布,并不能完全找到一个市中心的点,这个时候就要以商圈副中心作为圆心向外寻找它的边界。

对了,我做过一个统计,过去12年,上海的真实房价平均涨了6倍,其中涨的最快的房子涨了12倍。这些大涨房产所在板块的特征是:主城区边缘,靠近高薪产业园区,房价基数低。

而这些特征就分布在一个个近郊的新区里,你要做的就是把他们找出来。

03

第三再来说说产品。

很多朋友会喜欢选别墅这样的产品,因为有稀缺性。

但我告诉大家,实战中,别墅的涨幅是很弱的。

别墅是个性化非常强的产品。定制化的装修风格,在保证了自己居住体验的同时,也阻挡了接盘侠的购买意愿。很少有人愿意买别人住过的别墅,别墅的畅销主要是在新房市场,二手流动性表现是不佳的。

另外同样是因为流动性,二手别墅在银行评估时会被刻意做低,导致接盘侠往往贷不足,影响购买力。

看到这里大家应该明白,我们最喜欢的还是市场主流的产品,就是二房和三房,带电梯,中高楼层,南北通,人车分流,外立面干净。

上海有780万套住宅,2400万人口,从总量上来说,我们是不缺房子的。但是大家要知道的是,其中有78%的房子是6层及以下没有电梯的。真正市场上可以买到的区位不错,有品质,且愿意诚意出售的房子是不多的。

很多时候,在房产这个圈子,我们不需要出什么奇招,只要喜欢大家喜欢的房子即可。

因为从某种意义上来说,让接盘侠喜欢你的房子,比你自己喜欢更重要。

04

第四个说说房龄。

谈房子的房龄,其实更多的是谈房龄背后住宅产品的时代特征。

根据我的观察,上海市场里的房产主要区分成4个显着的代际变化,全国市场差不多也是这样。

1、第一代产品。2000年以前,当时主要盖的是老式公房,一般是6层无电梯住宅,每层5到6户人家,单套面积在40到80平米。这是房改之前遗留下来的产品,也就是大家常说的老破小。

2、第二代产品。2000年2005年,这段时间建造的是全国房改启动后第一代商品住宅。可能是因为当年房价不贵的缘故,户型都设计的超大,120平米的2房,140平米的3房很多见。

但是与大户型冲突的是,室内功能布局不合理,客厅和房间有点傻大没用。而且小区配套和动线设计比较粗放,停车和物业管理混乱。

3、第三代产品。2005年至2015年,房子的户型开始做小,90平米以下2房和120平米的3房成为主力。小区配套得以加强,地下停车场成为标配。外立面干挂石材、会所泳池、人车分流、停车入户也在部分高端小区出现。

4、第四代产品。2015年以后,户型进一步做小,主力户型慢慢变成90平米3房和120平米4房。但整体精装修、室内功能合理设计和电器设备的辅助加强,使得居住体验并未受到很大影响。小区配套全面高端化,人车分流、会所泳池成为标配。

说了那么多,就是想给大家梳理出房龄代际变化背后的产品创新主线:

小区配套高端化,户型设计小型化,装修电器科技化。

知道这样一个事实,大家就会明白,前面4个房龄段的房子其实是本质上是不同的4种产品。

在这个越来越讲究品质的时代,除了少数经典楼盘能够历久如新,大部分情况下,新一代产品的确是碾压上一代的。

所以大家买房子,同等情况一定是越新越好的。在上海这样的新房供应不足的城市,不管是刚需还是投资,都是以二手房为主。不过即便是买二手房,也应该注意尽可能买2005年以后的房子。千万不要因为预算不够去买老破小,除非是学区房。

记住我们不缺房子,缺的是好房子。

05

最后给大家说点我自己的想法。

其实买房要跑赢大市,并不是这样一篇文章就能全部讲完的,它是一个系统工程,涉及到时机判断、区位板块、信贷融资、现金流测算等很多方面。

所以我们才会在公众号开设【买房学堂】这样一个专栏,为的就是通过多篇文章系统性地讲完每个买房中的重点,大家有兴趣的可以在公众号菜单栏或者后台回复“买房学堂”,持续关注我们。

就今天的话题而言,每个观点也都值得再来一篇文章展开讨论,我后续也会慢慢补充。

不过在这里我还是想给大家一些建议:

1、一定要坚持主流审美。现在已经是房产存量博弈时代,未来只有符合大众口味的、公认的好房子,才能被市场所接受,才能在卖房竞争中脱颖而出。

2、时刻保持着接盘侠思维。最简单的做法,就是把你要买的房子,预想一下单价翻倍之后的总价是否还有人买得起。如果接盘侠把牙咬碎了都买不起的话,那你这个房子大概率不会大涨。

3、区位、产品、信贷,这是我给出的选择房子的顺序。地段最重要,但注意是看增量。产品可以不是最好的,但千万不要有硬伤。房子越贵,金融信贷属性越重要。

最后的最后,送给大家几句话。

我在房圈里混得越久,越有一种强烈的感受,未来是房子选择人,而不是人选择房子。

那么,趁当下大家还有几分选择的机会,尽可能把房子买的好一点,为未来多争取点主动权。

编辑者:admin

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